전세에서 매매로 전환할 때 주의할 점

 

 

 

전세로 거주하던 집을 직접 매입하는 것은 여러 가지 장점이 있습니다. 이사 비용을 절약할 수 있고, 이미 익숙한 환경에서 안정적으로 거주할 수 있다는 점이 가장 큰 메리트죠. 그러나 단순히 전세 계약을 종료하고 집을 사는 것이 아니라, 법적·재정적으로 신중하게 따져봐야 할 요소들이 많습니다.

전세에서 매매로 전환할 때 실수하면 계약 문제, 대출 문제, 세금 부담 증가 등의 리스크가 발생할 수 있습니다. 이 글에서는 전세 계약을 유지하다가 집을 매입할 때 반드시 고려해야 할 핵심 사항과 주의점을 상세히 정리해보겠습니다.

 

 

📌 1. 전세에서 매매로 전환하는 이유와 장점

전세로 살던 집을 매매로 전환하는 것은 여러 가지 이유로 선택될 수 있습니다.

✅ 이사 비용 절감 → 새로운 집을 알아보고 이사하는 과정에서 발생하는 비용(중개수수료, 이사비, 도배·장판 교체비 등)을 줄일 수 있음
✅ 이미 거주해 본 집이라 리스크가 적음 → 하자, 소음 문제, 이웃 환경 등을 충분히 경험해본 상태에서 매입을 결정할 수 있음
✅ 전세금 반환 문제 해결 → 다른 집으로 이사할 경우 기존 집주인에게 전세금을 반환받아야 하지만, 매매로 전환하면 이 과정을 생략 가능
✅ 계약 과정이 상대적으로 단순 → 기존에 알고 있는 집주인(매도인)과 직접 협의가 가능해 중개료 절감 등의 효과

하지만, 전세에서 매매로 전환할 때는 기존 전세 계약의 해지 과정, 자금 조달, 세금 부담, 권리 관계 확인 등을 꼼꼼하게 점검해야 합니다.

 

 

📌 2. 매매로 전환하기 전 확인해야 할 핵심 사항

전세에서 매매로 전환한다고 해서 별다른 절차 없이 바로 소유권이 넘어가는 것은 아닙니다. 일반적인 매매 계약과 동일한 절차를 거쳐야 하며, 특히 기존 전세 계약이 남아 있는 상태라면 추가로 신경 써야 할 부분이 많습니다.

✅ 1) 기존 전세 계약 해지 절차 확인

전세 계약이 끝나는 시점이 매매 계약과 맞아떨어지는지 확인해야 합니다.

• 전세 계약이 만료되기 전이라면 집주인(매도인)과 합의하에 조기 해지 가능 여부 확인
• 전세보증금 정산 방법 논의 → 계약금 및 잔금 지급 시 전세보증금을 어떻게 조정할지 협의
• 전세보증금 반환이 지연될 가능성이 있다면 매도인의 대출 여부 및 자금 계획 체크

📌 Tip: 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이라면 매매 계약을 진행하기 어려울 수 있음.

 

✅ 2) 등기부등본 확인 – 소유권 및 권리 관계 점검

집을 매입하기 전에 반드시 등기부등본을 열람하여 소유권 상태 및 권리 관계를 점검해야 합니다.

• 집주인이 실제 등기상 소유자인지 확인 (가족 명의일 수도 있음)
• 근저당(담보 대출) 설정 여부 체크 → 근저당이 설정된 경우, 잔금 지급 전 반드시 대출 상환 여부를 확인해야 함
• 가압류, 가처분, 압류 등의 법적 문제 여부 확인

📌 Tip: 등기부등본은 계약 직전에도 다시 한 번 확인하는 것이 안전함.

 

✅ 3) 매매 가격 및 시세 비교

전세로 살고 있는 집이지만, 매매가는 시장 가격과 비교하여 신중하게 결정해야 합니다.

• 국토교통부 실거래가 공개 시스템 활용하여 동일 단지, 비슷한 평형의 최근 거래가 조회
• KB부동산, 네이버 부동산 등 시세 정보와 비교
• 집주인(매도인)이 제시한 가격이 시장 가격 대비 적정한지 분석

📌 Tip: 전세 계약이 오래된 경우, 초기 전세가 대비 현재 매매가 상승률을 반영하여 적정 가격을 협의하는 것이 중요함.

 

✅ 4) 대출 가능 여부 및 자금 계획 점검

전세에서 매매로 전환하는 경우, 전세보증금을 일부 활용할 수 있지만, 부족한 금액은 대출로 충당해야 하는 경우가 많습니다.

• 내 소득 대비 대출 한도 확인 → DSR(총부채원리금상환비율) 적용 가능 여부 체크
• 주택담보대출(LTV) 적용 비율 → 투기과열지구, 조정대상지역 여부에 따라 LTV 40~70% 차등 적용
• 대출 이자율 및 상환 계획 미리 검토

📌 Tip: 기존 전세 대출이 있다면, 매매 계약 이후 대출을 어떻게 상환할 것인지 명확한 계획을 세워야 함.

 

✅ 5) 취득세 및 추가 세금 부담 확인

집을 매입할 때는 취득세 및 추가 세금 부담을 반드시 고려해야 합니다.

• 취득세: 일반적으로 1주택자는 13%, 2주택 이상은 812%
• 재산세 및 종합부동산세 부담 증가 여부 체크
• 특수관계인 거래 시 증여세 이슈 확인 (부모·친척 명의의 집을 매입하는 경우 시세보다 저렴하면 증여세 발생 가능)

📌 Tip: 취득세 납부 기한(잔금 지급 후 60일 이내)을 반드시 준수해야 가산세를 피할 수 있음.

 

 

📌 3. 매매 계약 시 유의해야 할 사항

전세에서 매매로 전환할 때도 일반 매매 계약과 동일한 절차를 거쳐야 합니다.

• 매매계약서 작성: 계약금, 중도금, 잔금 일정 및 특약사항 명시
• 중개수수료 협의: 기존 집주인과 직접 거래하면 중개료를 절약할 수 있지만, 법적 보호를 위해 공인중개사를 활용하는 것도 고려
• 잔금 지급 및 소유권 이전: 잔금 지급과 동시에 등기 이전 절차 진행

📌 Tip: 거래가 원활하게 진행될 수 있도록 법무사 또는 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법임.

 

 

전세에서 매매로 전환하는 것은 이사 비용 절감, 익숙한 환경 유지, 계약 절차 단순화 등의 장점이 있지만, 계약 과정에서 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

특히, 전세 계약 해지 절차, 매매 가격 적정성, 대출 및 세금 문제, 법적 권리 관계 등을 미리 점검하고 신중하게 진행해야 합니다.

이번 글에서 정리한 주의할 점을 참고하여 전세에서 매매로 전환할 때 실수 없이 진행하시길 바랍니다! 😊