부동산 계약서 작성 시 놓치기 쉬운 부분
부동산 계약은 단순히 매도인과 매수인 간의 거래로 끝나는 것이 아니라, 법적으로 중요한 권리와 의무가 담긴 문서이므로 신중하게 작성해야 합니다. 하지만 많은 사람들이 부동산 계약서를 작성할 때 꼼꼼히 검토하지 않거나, 중요 조항을 빠뜨리는 실수를 하면서 금전적·법적 분쟁을 겪는 경우가 많습니다.
특히, 매매 계약뿐만 아니라 전·월세 계약을 체결할 때도 계약서 조항을 제대로 이해하지 못하면 추후 분쟁 발생 시 불리한 입장에 놓일 수 있습니다. 따라서 계약을 체결하기 전에 놓치기 쉬운 부분들을 미리 점검하고, 사전에 대비하는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 부동산 계약서 작성 시 주의해야 할 사항과 놓치기 쉬운 부분을 상세히 살펴보겠습니다.
📌 1. 계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 기본 사항
부동산 계약서를 작성할 때는 기본적인 사항을 먼저 점검해야 합니다. 가장 기본적인 내용이지만, 놓치면 큰 문제가 될 수 있는 부분이 많습니다.
✅ 1) 계약 당사자의 정확한 정보 기재
- 계약서에 매도인(임대인)과 매수인(임차인)의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처가 정확히 기재되었는지 확인해야 합니다.
- 매도인이 실제 소유자인지 확인하기 위해 등기부등본을 반드시 조회해야 합니다.
📌 Tip:
- 대리인이 계약을 진행하는 경우 법적 권한(위임장, 인감증명서 등)이 있는지 확인해야 합니다.
- 가짜 매도인과 계약하는 사기를 방지하기 위해 소유자 본인이 직접 계약하는 것이 가장 안전합니다.
✅ 2) 부동산의 정확한 정보 기재
- 계약서에 기재된 부동산의 정보(주소, 면적, 용도 등)가 등기부등본과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 건축물대장과 토지대장도 함께 조회하여 위반 건축물 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
📌 Tip:
- 부동산이 재개발·재건축 예정 지역인지도 미리 확인해야 합니다.
- 아파트의 경우 입주자대표회의나 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부를 확인하는 것도 중요합니다.
📌 2. 계약금, 중도금, 잔금 관련 조항 점검
부동산 계약에서 가장 중요한 것은 돈이 오가는 일정과 조건입니다. 특히 계약금, 중도금, 잔금과 관련된 조항을 정확히 명시하지 않으면 추후 문제가 발생할 수 있습니다.
✅ 1) 계약금 반환 조건 확인
- 계약금은 일반적으로 매매가의 10% 수준이며, 계약 파기 시 반환 여부를 명확히 해야 합니다.
- 매수인이 계약을 취소하면 계약금을 돌려받을 수 없으며, 매도인이 취소하면 계약금의 두 배를 배상해야 합니다.
📌 Tip:
- 특약 사항에 계약금 반환 관련 내용을 명확히 기재해야 합니다.
- "계약금 지급 후 일정 기간 내 계약 취소 시 계약금을 일부 반환할 수 있다" 등의 조항을 추가할 수도 있습니다.
✅ 2) 중도금 및 잔금 지급 일정 확인
- 중도금 및 잔금 지급 날짜와 금액을 정확히 명시해야 합니다.
- 대출 일정과 연계하여 지급 기한을 조율해야 합니다.
📌 Tip:
- 매수인이 주택담보대출을 받을 경우, 은행 대출 승인 지연 가능성을 고려하여 여유 있는 일정으로 조율하는 것이 안전합니다.
- 잔금 지급 후 곧바로 소유권 이전 등기를 신청할 수 있도록 일정 조율이 필요합니다.
📌 3. 부동산 권리관계 및 특약 사항 확인
부동산 거래에서 소유권 이전과 관련된 법적 문제가 발생하면 계약이 무효화될 수도 있습니다. 계약 전 반드시 부동산의 권리관계를 확인하고, 특약 사항을 꼼꼼하게 점검해야 합니다.
✅ 1) 등기부등본 확인 (근저당·가압류·가처분 여부 체크)
- 등기부등본을 확인하여 근저당(대출 담보), 가압류, 가처분 등의 법적 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 매도인이 기존 대출을 상환한 후 소유권 이전을 해주기로 했다면, 해당 내용을 계약서 특약 사항에 반드시 기재해야 합니다.
📌 Tip:
- 계약 체결 직전과 잔금 지급 직전에 최소 두 번 이상 등기부등본을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 매도인이 근저당을 상환하지 않고 버티는 경우, 소유권 이전이 불가능할 수도 있으므로 주의해야 합니다.
✅ 2) 계약 해제 조건 및 위약금 조항 명확히 하기
- 계약이 파기될 경우 발생할 수 있는 위약금이나 손해배상 조항을 명확히 규정해야 합니다.
- 매수인이 중도금을 지급하지 않거나, 매도인이 잔금 수령 후 소유권 이전을 지연하는 경우에 대한 위약 조항을 상세히 작성해야 합니다.
📌 Tip:
- "계약금을 초과하는 금액의 위약금이 발생하지 않도록 한다" 등의 문구를 추가하면 불필요한 분쟁을 방지할 수 있습니다.
- 계약 위반 시 강제 이행이 가능한지 여부도 점검해야 합니다.
📌 4. 부동산 인도 및 관리비 정산 확인
부동산 매매가 완료되면 소유권 이전과 함께 부동산을 정상적으로 인도받을 수 있어야 합니다. 하지만 계약서에 명확한 조건이 없다면 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.
✅ 1) 잔금 지급 후 명도(집 인도) 일정 확인
- 매도인이 잔금 지급 후 언제까지 집을 비워줄 것인지 계약서에 명확히 기재해야 합니다.
- 기존 세입자가 있는 경우, 전세금 반환 일정과 연계하여 계약을 조율해야 합니다.
📌 Tip:
- "잔금 지급과 동시에 부동산을 인도하며, 지연 시 1일당 일정 금액의 지체보상금을 지급한다" 등의 조항을 추가하면 안전합니다.
✅ 2) 관리비, 공과금 정산 확인
- 계약 체결 시점까지의 관리비, 전기세, 수도세, 가스비 등의 공과금을 정산해야 합니다.
- 정산 여부를 명확히 하기 위해 계약서에 **"잔금 지급일까지 발생한 모든 공과금은 매도인이 부담한다"**는 내용을 포함해야 합니다.
📌 Tip:
- 아파트의 경우, 관리사무소에서 관리비 체납 여부를 확인한 후 계약하는 것이 안전합니다.
📌 계약서는 철저하게 확인하고 작성하자!
부동산 계약서는 한 번 체결하면 되돌릴 수 없는 중요한 문서입니다. 따라서 계약서 작성 시 아래 사항을 반드시 점검해야 합니다.
✔ 계약 당사자의 정보가 정확한지 확인
✔ 계약금, 중도금, 잔금 지급 일정 명확히 기재
✔ 등기부등본을 확인하고, 근저당 및 가압류 여부 체크
✔ 계약 해제 및 위약금 조항 명확히 작성
✔ 인도 일정 및 관리비 정산 관련 내용 추가